DIA A DIA

Parcelar imóvel no longo prazo nem sempre é vantajoso
04/05/2012 - Hugo Passarelli - Economia & Negócios do Estadão

O crescimento do crédito imobiliário e os juros menores tornaram mais fácil comprar um imóvel. Como contrapartida, os preços explodiram e o consumidor aceitou assumir um financiamento de prazo maior para conseguir encaixar no orçamento. Uma linha de crédito "a perder de vista", contudo, pode não ser vantajosa ao comprador.

Na Caixa Econômica Federal, que acabou de reduzir o juro do crédito habitacional, o prazo médio dos financiamentos pulou de 18,3 anos para 25,3 anos de 2002 até este ano, um aumento de quase 40%, de acordo com o diretor de habitação do banco, Teotônio Rezende.

Mas, na ponta do lápis, mais parcelas a pagar não são sempre sinônimo de bom negócio. A simulação a seguir mostra o porquê. Um imóvel de R$ 500 mil, com entrada de R$ 100 mil, juro anual de 9% e financiado em 20, 25 ou 30 anos. Entre o menor e o maior prazo, a diferença das prestações é de R$ 555 (R$ 3.994 e R$ 4.549, respectivamente). É um valor que decidirá se você assumirá (ou não) uma dívida por 10 anos a mais. Perfil, idade e renda do comprador também influenciam, mas os números "crus" desse cálculo ajudam a pensar melhor o financiamento. Você também pode fazer simulações usando as informações do seu imóvel e o juro oferecido pelo seu banco pelo Zap Imóveis, o mesmo usado pela reportagem.


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"O consumidor opta por um prazo maior porque tem uma prestação menor e uma folga maior na renda", diz Rezende. A recomendação, contudo, é optar pelo menor prazo possível na hora de fechar um crédito imobiliário. Além de reduzir o gasto com o pagamento de juro, o comprador ainda terá uma margem de manobra para negociar com o banco, caso precise reduzir o valor da parcela no futuro. Essa escolha, porém, deve sempre respeitar o limite máximo de 30% para comprometimento da renda com o financiamento.

Roy Martelanc, economista e professor da FEA-USP, afirma que o consumidor deve evitar a prática de apenas checar se a prestação cabe no bolso e passar a olhar para o prazo. "Não recomendo (o financiamento imobiliário de longo prazo), são anos de vida que você está pagando. Se possível, financie em menos tempo ou compre um imóvel menor", afirma.

O aumento do comprometimento com dívida de imóvel é sinal de mudança de patamar do País, na avaliação de Eduardo Zylberstajn, economista da Fipe e coordenador do índice FipeZap, que mede o valor de apartamentos. "O Brasil está chegando hoje ao mesmo nível de nações desenvolvidas, como os Estados Unidos, onde o financiamento da moradia é uma dívida para o resto da vida".

Mas Martelanc, da FEA-USP, pondera: "Ainda estamos longe dos outros países em tamanho da dívida imobiliária sobre o PIB".

A conclusão de Zylberstajn é que, além das condições facilitadas de crédito, o aumento da renda do trabalhador também explica o boom imobiliário, notadamente a partir de 2008. "O valor comprometido da renda mensal (com parcela de financiamento habitacional) manteve, aproximadamente, o mesmo peso para o trabalhador típico. Isso se explica pela combinação de juros mais baixos e prazos maiores, que permitiram o crescimento das tomadas de empréstimos", afirma.

O salto do preço dos imóveis já afeta também os consumidores mais endinheirados. Na Idea!Zarvos, empreiteira de imóveis de alto padrão, clientes que antes pagavam o imóvel à vista hoje optam pelo financiamento, conta o presidente da empresa, Otávio Zarvos. "Mas são prazos menores, de até 10 anos", ressalta. Apesar disso, ele considera positivo o movimento do mercado imobiliário e diz que já notou um aumento de procura dos jovens pela moradia própria.

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