Segundo o vice-presidente da Caixa Econômica Federal (CEF), Jorge Hereda, já em 2013 faltarão recursos para atender à demanda do crédito imobiliário. Advertência semelhante foi feita, na semana passada, pelos bancos privados, prevendo que até fins de 2012 a procura de financiamento superará a oferta em R$ 100 bilhões.

Cerca de 450 mil unidades deverão ser financiadas, neste ano, pelos agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que operam com recursos das cadernetas de poupança. O montante dos créditos deverá superar R$ 50 bilhões ? 50% a mais do que os R$ 34 bilhões financiados no ano passado. O principal agente financeiro do crédito imobiliário é a CEF, cujo balanço, no primeiro semestre, registrou um volume recorde de empréstimos de R$ 34,1 bilhões, incluindo os recursos do FGTS.

Na segunda-feira, o governo anunciou o aumento de R$ 60 mil para R$ 75 mil do valor máximo dos imóveis construídos com base no Regime Especial de Tributação da Construção Civil (RET), em que é reduzida de 7% para 1% a tributação sobre as construtoras. Serão viabilizados mais empreendimentos destinados à população de baixa renda (até R$ 2.790,00 por mês), que poderão ser financiados pelo programa Minha Casa Minha Vida. O valor total dos subsídios diretos chega a R$ 23 mil por mutuário.


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No curto prazo, o objetivo do SBPE é atender à demanda: entre 2001 e 2010, o número de imóveis financiados anualmente cresceu 10 vezes, de 35 mil para 350 mil unidades. Na CEF, o objetivo é aumentar a oferta de habitações populares -- 542 mil contratos do programa Minha Casa Minha Vida foram feitos em 2009 e 2010, um número expressivo, embora abaixo da meta oficial de 1 milhão de moradias.

No longo prazo, o propósito é aumentar a relação entre o crédito à casa própria e o PIB, de cerca de 3%, atualmente, para mais de 10% do PIB até 2015. Tanto os agentes privados como o governo consideram que a meta é alcançável, levando em conta que porcentuais ainda maiores são verificados em outros países -- no México, a relação é de 11%, e na Espanha, 60% ?, ainda abaixo dos 100% do PIB, como nos EUA.

Os recursos das cadernetas de poupança serão insuficientes, pois crescem em ritmo inferior aos dos empréstimos -- neste ano, até maio, os depósitos cresceram 4,5% e os empréstimos, 23%. No FGTS, cujas disponibilidades declaradas pela CEF são de R$ 100 bilhões, também não haverá recursos ilimitados para financiar a habitação popular, com forte subsídio, pois outras áreas, como a infraestrutura, também recebem créditos.

Para atender à demanda prevista de financiamento imobiliário, os bancos terão de lançar novos títulos no mercado -- caso das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). No plano legal, está pronto o caminho para a securitização dos créditos imobiliários -- ou seja, empréstimos de longo prazo lastreando títulos de médio prazo. Mas esse mercado ainda é muito limitado. São poucos os títulos emitidos pelas companhias securitizadoras, que adquirem os créditos dos bancos para, com base na garantia dos imóveis financiados, emitirem os CRIs. Os bancos preferem manter as operações em carteira, obrigados a cumprir as regras de direcionamento do Banco Central (no mínimo 65% da captação das cadernetas tem de ser aplicada em crédito imobiliário). Os CRIs, além disso, são papéis de valor elevado (R$ 300 mil), não servindo para a captação massificada.

Há, afinal, um problema ainda maior -- a taxa de juros brasileira, muito superior à vigente no exterior. Juros altos limitam o acesso de mutuários e podem estimular a inadimplência, se a economia perder força.

O crédito imobiliário ainda pode crescer, com prudência, sem metas exageradas que ponham em risco o equilíbrio que tem marcado esse mercado no Brasil. Mas esse crescimento pode ser comprometido no médio prazo pela falta de recursos. Não é assunto que possa ser simplesmente empurrado para mais tarde, sob pena de ameaçar a continuidade de um ciclo muito favorável à habitação.

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