Pagar condomínio é, literalmente, participar da "vaquinha" para custear as despesas do mês. A inadimplência é um fantasma nos condomínios do país e vem crescendo nos últimos anos, o que preocupa síndicos e administradores.

Até o ano de 2002, os condomínios eram regidos pela Lei 4.591/64, que estabelecia multa de até 20% para o proprietário que atrasasse o pagamento do boleto. Em 2003, com o novo Código Civil, a multa caiu para 2%. Um verdadeiro retrocesso, claro incentivo para o mau pagador. Com os juros do cheque especial e do cartão de crédito nas alturas, atrasar condomínio virou um hábito cômodo e egoísta, que onera o vizinho bom pagador.

Nem todo inadimplente é um picareta. Há casos de moradores que sempre pagaram em dia e que passam por um momento delicado. Mas quem nunca ouviu falar de alguém que troca de carro, janta em restaurantes caros e deve uma fortuna de condomínio? Para eles, o rigor da lei!


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Os fóruns estão abarrotados de ações judiciais que se arrastam por anos e anos, revoltando os vizinhos e impactando diretamente na previsão orçamentária anual.

Apesar de branda, a legislação oferece ferramentas para o combate à inadimplência. O primeiro passo é uma cobrança ágil, coordenada pela administradora e pelo departamento jurídico para não deixar a dívida crescer. Se não surtir efeito, cabe a ação judicial de cobrança, que permite a penhora e o leilão do imóvel.

Em São Paulo, desde 2008, os síndicos contam com um recurso efetivo no combate à inadimplência: o protesto em cartório. Ele é rápido, seguro, efetivo e sem custo para o condomínio. O protesto fará com que o CPF do devedor seja inscrito nos órgãos de proteção ao crédito.

Outra medida de extremo rigor, artilharia pesada contra a inadimplência, é o corte no fornecimento de água. Trata-se de uma iniciativa dura que vem crescendo nos condomínios. Há decisões judiciais favoráveis a ela, desde que adotados procedimentos, como aprovação em assembleia geral. Alguns juristas, porém, consideram um excesso.

Na cobrança das dívidas, os parâmetros são: multa de 2%, juros de 1% ao mês, correção monetária pelo índice oficial do Tribunal de Justiça e honorários advocatícios limitados a 20%. Celebrar um bom acordo para o pagamento da dívida é o melhor para evitar processos judiciais e, para o caixa do condomínio, ainda vale a máxima de que "é melhor pingar do que secar".

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*Márcio Rachkorsky é advogado, especialista em condomínios

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